飲食店の造作譲渡料とは？注意点と値引き交渉について解説

造作譲渡料とは、その名のとおり造作譲渡にかかる費用のことです。

「そもそも造作譲渡ってなに？」

「造作譲渡料っていくらぐらいかかるの？」

「少しでも飲食店の開業費用を抑えたいんだけどどうすればいいの？」

こんなことが気になる方も多いんじゃないでしょうか。

ここでは、

• 造作譲渡とはなにか
• 造作譲渡料の相場
• 造作譲渡で気をつけておくべきポイント
• 譲渡料の値引き交渉のコツ

について、詳しく解説していきます。

造作譲渡を最大限に活用すると、飲食店の開業費用を大幅に抑えることができます。

すると、資金計画が楽になったり、浮いた資金を開業後の集客費用にあてることもできます。

ぜひ知っておいてほしいことばかりですので、ぜひご覧くださいね。

それではまいります！

造作譲渡とは、「廃業した飲食店の設備や内装などをそのまま譲り渡す・譲り受ける」ことです。

このように、前入居者が利用していた設備や内装がそのまま残されている物件は、「居抜き物件」と呼ばれています。

それとは逆に、床・壁・天井・​内装などが何もない、コンクリートの打ちっぱなし状態の物件もあります。

このような物件は「スケルトン物件」と呼ばれています。居抜き物件を造作譲渡することは、譲り渡す側にとっては撤退費用の削減に、譲り受ける側にとっては開業費用の削減になるので、条件次第では双方にとってメリットのある方法ということになります。

作譲渡料の相場は100万〜300万円くらいと言われています。

相場はあるものの、実際に取引される金額さまざまです。

居抜き物件に残された設備や物件そのもの、立地によって勝ちが決められます。

中華料理や焼き肉など、大きな設備を使う業態の場合は300万円以上となることもあります。

逆に、小さい厨房設備で運営できるような業態では、100万円未満で造作譲渡が行われるケースも多々あります。

一見、飲食店の開業をするなら造作譲渡をすることはメリットばかりのようにも思えますよね。

しかし注意しなければならないポイントもあります。

それは、

1. 大家さんの了承を得ているか
2. 譲渡される設備の詳細
3. 譲渡される設備の不備や不具合

です。

このような点に注意しないと、譲渡を受けた後に、

「こんなはずじゃなかったのに・・・」

と取り返しのつかない後悔をしてしまうこともあります。

ここから、それぞれの注意点についてもう少し詳しく解説するので、造作譲渡を検討する際にはしっかりと確認しておきましょう！

飲食店などがテナント物件の契約を結ぶ場合、たいていは大家さんと契約を結びます。

しかし造作譲渡は、大家さんではなく退去予定者と交渉することになります。

テナント物件から飲食店などが退去する場合は、スケルトン物件に戻してから退去するのが一般的です。

テナント物件を借りるときの契約書にも明記されていることが多く、

すると当然、大家さんに無断で造作譲渡することはできません。

そのため、大家さんが造作譲渡することをちゃんと認めてくれるかは、必ず確認しましょう。

造作譲渡の契約には、まず造作譲渡料の見積もりから始められます。

その際、ほとんどの造作譲渡料の見積もりが、譲渡される設備「一式」として見積もられます。

そうすると例えば、

テーブルやイスは自分が用意したものを使おうと思っていたのに、退去予定者が使っていたものがそのまま残っており、処分の費用がかかってしまう。

なんてことが起こる可能性があります。

そのためしっかりと造作譲渡の内容を確認し、契約書を結びましょう。

また一式を譲渡する場合は見込まれる処分費用を加味した金額で造作譲渡料を決めるのも方法の1つです。

譲渡してもらう設備に不備がないか確認する

売買が成立したあとは、修理も処分も新オーナーの責任で行う必要があります。

造作譲渡の場合、前オーナーによっては改装をしたときの図面がなかったり、設備の保証書がなかったりする可能性があります。

また長年使われてきた設備には不具合が起きてしまうことも多く、修理や処分のために予想以上の出費がかさんでしまうこともあります。

譲り受ける設備が古い場合などは、必ず保証書の有無や不具合がないか等、前オーナーに確認しておきましょう。

飲食店の開業では、造作譲渡を行うことで開業資金を安く抑えることができますが、退去予定者から提示された金額が予想よりも高額になることもあるでしょう。

そんなときにはすぐに諦めるのではなく造作譲渡料の値引き交渉をすることで、あなたの予算内で譲渡してもらうことが可能になることもありま

そこで飲食店の造作譲渡料の値引き交渉の方法についてポイントを解説します。

造作譲渡料の値引きのタイミングは明け渡し日に注目

飲食店のテナント物件は通常、原状回復してスケルトン物件として大家さんに返却しなくてはいけません

そのため、物件の明け渡し予定日が近づくにつれて、造作譲渡料は下がる可能性があります。

たとえ造作譲渡料が0円になったとしてもスケルトン工事の費用がかからない分、退去予定者にとってはメリットがあるのです。

つまり造作譲渡料の交渉をするときは明け渡し日が近ければ近いほど良い時期でしょう。

しかし他の人が先に契約をしてしまう可能性もあるので、造作譲渡料の値下げにばかり気を取られてあなたが気に入ったテナント物件を借りることができなくなるなんてことがないように気を付けてください。

壊れているところや劣化を理由に造作譲渡料の値引き交渉する

譲渡予定の設備などの一部が壊れていたり、長年の使用によって劣化したりしていることもあるでしょう。

壊れているところや劣化は造作譲渡料の値引き交渉の材料になります。

一見、破損や劣化があると修理や廃棄の費用が必要になるデメリットにも見えますが造作譲渡料の値引き交渉に使うことができるのであなたにとって有利な点になることもあるでしょう。

飲食店の開業には多くの資金が必要になります。

少しでも費用を抑えることができたら嬉しいですよね。

居抜きには流通してまだ間もない好立地のテナントも多いので、開業するときにはぜひ造作譲渡も方法の1つとして考えてみてください。

あなたの条件にぴったりと合う飲食店テナントが見つかったらぜひ交渉してみてくださいね。

ティーアップでは飲食店の新規出店・独立サポートを専門に多くの実績があります。

開業後のサポート体制も万全ですので、飲食店開業や資金調達についてお悩みがありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。