飲食店の居抜き物件、契約前に見る7つの点｜デメリットとトラブルを出店判断の専門家が解説
「居抜き物件なら安く始められる」。そう聞いて物件を探している方は多いと思います。たしかに初期費用は抑えられます。ただ、居抜きには「借りたあとに分かる出費」があります。
この記事では、飲食店の出店判断を専門にしている立場から、居抜き物件を契約する前に見ておく7つの点をお伝えします。
居抜き物件とは
前の店の内装や厨房設備が残ったまま借りられる物件のことです。何もない状態（スケルトン）から作るより、工事費と開業までの期間を抑えられます。
残っている内装や設備を前の借主から買い取る「造作譲渡」がセットになることが多く、その金額が造作譲渡料です。
居抜き物件のデメリットは「見えない出費」
居抜きのデメリットは、内装の好みが合わないことではありません。契約したあとに、想定していなかった工事が必要になることです。
前の店と業態が違えば、必要な電気やガスの量、排気の量が変わります。見た目がきれいでも、設備の中身が足りなければ、直す工事は新しく作るより高くつくことがあります。
契約前に見る7つの点
1．電気とガスの容量
新しい店で使う機器の合計が、今の容量で足りるかを確かめます。足りない場合、建物の引き込みから増やす工事が必要になります。この工事は、内装の見積にも厨房機器の見積にも入っていないことがよくあります。
2．排気と換気の経路
ダクトがどこを通って、どこへ出ているかを見ます。火を多く使う業態に変えるなら、今のダクトとファンで足りるかを確かめてください。
3．給排水とグリストラップ
排水の流れ、詰まりがあったかどうか、グリストラップの大きさと状態を確かめます。
4．天井や壁の水の跡
水の跡がないかを見ます。結露なのか、上の階や配管からの漏れなのかで、直す費用も、誰が負担するかも変わります。
5．造作譲渡の中身
「一式」ではなく、何が含まれるかを一覧でもらってください。リース契約が残っている機器、壊れている機器、使わない機器の処分費を確かめます。大家さんが造作譲渡を承諾しているかも、先に確認します。
最近は、古くて再利用が難しい造作であっても、造作譲渡料が300万〜500万円など高額になるケースが目立ってきています。その金額が、設備の価値に見合っているかを必ず確かめてください。
6．契約の形と、退去するときの条件
居抜きで入っても、退去のときは何もない状態に戻す義務を負う契約が多くあります。入るときに安かった分、出るときに費用がかかることがあります。また、貸主がビルの持ち主ではなく、あいだに会社が入る転貸借（サブリース）の物件もあります。誰と契約するのかを確かめてください。
7．前の店がやめた理由
立地や家賃が原因で閉めたのなら、同じ条件で始めるあなたにも、同じ問題が起きます。不動産会社に理由を聞き、近所の店にも聞いてみてください。
見積に「入っていないもの」を確かめる
内装の見積と厨房機器の見積が別々に出てくると、どちらにも入っていない工事が残りがちです。電気・ガス・水道の増設、防災設備、機器の接続工事、各種の申請費用などです。
2つの見積を足した金額が総額だと思って契約すると、あとから追加の費用が出ます。見積を受け取ったら、「この見積に入っていないものは何ですか」と必ず聞いてください。
居抜き物件でよくあるトラブル
・契約後に電気やガスの容量不足が分かり、追加工事になった
・譲り受けた機器がすぐに壊れた、またはリースの残りがあった
・排気のにおいや音で、近隣から苦情が出た
・退去のときに、元に戻す費用を請求された
どれも、契約の前に確かめておけば避けられるものです。
まとめ
居抜き物件は、うまく使えば初期費用を抑えられる良い方法です。ただし「安い」のは、設備がそのまま使える場合だけです。契約する前に、設備の中身と契約の条件を確かめてください。
不安は、お金があるだけでは消えない。数字が見えると、消えていく。
ティーアップは、これから飲食店を出す方の「この物件で本当にいいのか」を、契約する前に判断する会社です。候補の物件がある方は、契約の前に一度ご相談ください。
あわせて読みたい：飲食店の造作譲渡料とは？注意点と値引き交渉について解説／飲食店の開業はやめたほうがいい？「止まるべき人」と「進んでいい人」の違い
前の店の内装や厨房設備が残ったまま借りられる物件のことです。何もない状態（スケルトン）から作るより、工事費と開業までの期間を抑えられます。
残っている内装や設備を前の借主から買い取る「造作譲渡」がセットになることが多く、その金額が造作譲渡料です。
居抜きのデメリットは、内装の好みが合わないことではありません。契約したあとに、想定していなかった工事が必要になることです。
前の店と業態が違えば、必要な電気やガスの量、排気の量が変わります。見た目がきれいでも、設備の中身が足りなければ、直す工事は新しく作るより高くつくことがあります。
契約前に見る7つの点
1．電気とガスの容量
新しい店で使う機器の合計が、今の容量で足りるかを確かめます。足りない場合、建物の引き込みから増やす工事が必要になります。この工事は、内装の見積にも厨房機器の見積にも入っていないことがよくあります。
2．排気と換気の経路
ダクトがどこを通って、どこへ出ているかを見ます。火を多く使う業態に変えるなら、今のダクトとファンで足りるかを確かめてください。
3．給排水とグリストラップ
排水の流れ、詰まりがあったかどうか、グリストラップの大きさと状態を確かめます。
4．天井や壁の水の跡
水の跡がないかを見ます。結露なのか、上の階や配管からの漏れなのかで、直す費用も、誰が負担するかも変わります。
5．造作譲渡の中身
「一式」ではなく、何が含まれるかを一覧でもらってください。リース契約が残っている機器、壊れている機器、使わない機器の処分費を確かめます。大家さんが造作譲渡を承諾しているかも、先に確認します。
最近は、古くて再利用が難しい造作であっても、造作譲渡料が300万〜500万円など高額になるケースが目立ってきています。その金額が、設備の価値に見合っているかを必ず確かめてください。
6．契約の形と、退去するときの条件
居抜きで入っても、退去のときは何もない状態に戻す義務を負う契約が多くあります。入るときに安かった分、出るときに費用がかかることがあります。また、貸主がビルの持ち主ではなく、あいだに会社が入る転貸借（サブリース）の物件もあります。誰と契約するのかを確かめてください。
7．前の店がやめた理由
立地や家賃が原因で閉めたのなら、同じ条件で始めるあなたにも、同じ問題が起きます。不動産会社に理由を聞き、近所の店にも聞いてみてください。
見積に「入っていないもの」を確かめる
内装の見積と厨房機器の見積が別々に出てくると、どちらにも入っていない工事が残りがちです。電気・ガス・水道の増設、防災設備、機器の接続工事、各種の申請費用などです。
2つの見積を足した金額が総額だと思って契約すると、あとから追加の費用が出ます。見積を受け取ったら、「この見積に入っていないものは何ですか」と必ず聞いてください。
居抜き物件でよくあるトラブル
・契約後に電気やガスの容量不足が分かり、追加工事になった
・譲り受けた機器がすぐに壊れた、またはリースの残りがあった
・排気のにおいや音で、近隣から苦情が出た
・退去のときに、元に戻す費用を請求された
どれも、契約の前に確かめておけば避けられるものです。
まとめ
居抜き物件は、うまく使えば初期費用を抑えられる良い方法です。ただし「安い」のは、設備がそのまま使える場合だけです。契約する前に、設備の中身と契約の条件を確かめてください。
不安は、お金があるだけでは消えない。数字が見えると、消えていく。
ティーアップは、これから飲食店を出す方の「この物件で本当にいいのか」を、契約する前に判断する会社です。候補の物件がある方は、契約の前に一度ご相談ください。
あわせて読みたい：飲食店の造作譲渡料とは？注意点と値引き交渉について解説／飲食店の開業はやめたほうがいい？「止まるべき人」と「進んでいい人」の違い
1．電気とガスの容量
新しい店で使う機器の合計が、今の容量で足りるかを確かめます。足りない場合、建物の引き込みから増やす工事が必要になります。この工事は、内装の見積にも厨房機器の見積にも入っていないことがよくあります。
2．排気と換気の経路
ダクトがどこを通って、どこへ出ているかを見ます。火を多く使う業態に変えるなら、今のダクトとファンで足りるかを確かめてください。
3．給排水とグリストラップ
排水の流れ、詰まりがあったかどうか、グリストラップの大きさと状態を確かめます。
4．天井や壁の水の跡
水の跡がないかを見ます。結露なのか、上の階や配管からの漏れなのかで、直す費用も、誰が負担するかも変わります。
5．造作譲渡の中身
「一式」ではなく、何が含まれるかを一覧でもらってください。リース契約が残っている機器、壊れている機器、使わない機器の処分費を確かめます。大家さんが造作譲渡を承諾しているかも、先に確認します。
最近は、古くて再利用が難しい造作であっても、造作譲渡料が300万〜500万円など高額になるケースが目立ってきています。その金額が、設備の価値に見合っているかを必ず確かめてください。
6．契約の形と、退去するときの条件
居抜きで入っても、退去のときは何もない状態に戻す義務を負う契約が多くあります。入るときに安かった分、出るときに費用がかかることがあります。また、貸主がビルの持ち主ではなく、あいだに会社が入る転貸借（サブリース）の物件もあります。誰と契約するのかを確かめてください。
7．前の店がやめた理由
立地や家賃が原因で閉めたのなら、同じ条件で始めるあなたにも、同じ問題が起きます。不動産会社に理由を聞き、近所の店にも聞いてみてください。
内装の見積と厨房機器の見積が別々に出てくると、どちらにも入っていない工事が残りがちです。電気・ガス・水道の増設、防災設備、機器の接続工事、各種の申請費用などです。
2つの見積を足した金額が総額だと思って契約すると、あとから追加の費用が出ます。見積を受け取ったら、「この見積に入っていないものは何ですか」と必ず聞いてください。
居抜き物件でよくあるトラブル
・契約後に電気やガスの容量不足が分かり、追加工事になった
・譲り受けた機器がすぐに壊れた、またはリースの残りがあった
・排気のにおいや音で、近隣から苦情が出た
・退去のときに、元に戻す費用を請求された
どれも、契約の前に確かめておけば避けられるものです。
まとめ
居抜き物件は、うまく使えば初期費用を抑えられる良い方法です。ただし「安い」のは、設備がそのまま使える場合だけです。契約する前に、設備の中身と契約の条件を確かめてください。
不安は、お金があるだけでは消えない。数字が見えると、消えていく。
ティーアップは、これから飲食店を出す方の「この物件で本当にいいのか」を、契約する前に判断する会社です。候補の物件がある方は、契約の前に一度ご相談ください。
あわせて読みたい：飲食店の造作譲渡料とは？注意点と値引き交渉について解説／飲食店の開業はやめたほうがいい？「止まるべき人」と「進んでいい人」の違い
・契約後に電気やガスの容量不足が分かり、追加工事になった
・譲り受けた機器がすぐに壊れた、またはリースの残りがあった
・排気のにおいや音で、近隣から苦情が出た
・退去のときに、元に戻す費用を請求された
どれも、契約の前に確かめておけば避けられるものです。
居抜き物件は、うまく使えば初期費用を抑えられる良い方法です。ただし「安い」のは、設備がそのまま使える場合だけです。契約する前に、設備の中身と契約の条件を確かめてください。
不安は、お金があるだけでは消えない。数字が見えると、消えていく。
ティーアップは、これから飲食店を出す方の「この物件で本当にいいのか」を、契約する前に判断する会社です。候補の物件がある方は、契約の前に一度ご相談ください。
あわせて読みたい：飲食店の造作譲渡料とは？注意点と値引き交渉について解説／飲食店の開業はやめたほうがいい？「止まるべき人」と「進んでいい人」の違い
