飲食店舗の居抜き物件を売却したい！譲渡の流れフローと売却メリット
飲食店の廃業には、それなりの時間と費用が必要になります。
廃業となると今後の収入面の目途もたたないため、費用はできるだけ抑えたいもの。
そこで考えるのが、店舗を居抜き物件としての売却する方法です。
今回は、居抜き物件を売却する際の流れのフローと注意点をまとめていきます。
◆おさらい！そもそも「居抜き物件」とは？
店舗を開業する際のテナント募集で「居抜き」という表示を見たことがあるという方も多いのでは？
居抜き物件とは、前のテナントの家具や設備、調度などをそっくりそのまま残した店舗を譲渡することです。
以前のテナントが使用していた調理設備、テーブル、椅子などをはじめ、内装などもそのまま残っている物件になります。
店舗開業の際に大幅にコストを抑えられることから、初期費用を節約したい経営者に人気の物件です。
◆居抜き物件を売却するメリット
居抜き物件は購入する側だけではなく、売却側にも大きなメリットがあります。
①工事費用がかからない
店舗の廃業時、賃貸借契約を解除する場合は、原状回復工事が必要になります。
設置した設備などを解体し、開業前の状態に戻さなければいけません。
しかし、居抜き物件はテナントをそのままの状態で売却することができるので、工事費用を抑えることができます。
②売却の直前まで営業できる
原状回復工事をする場合は営業を中止しなければいけませんが、居抜きの場合は売却先が見つかり引き渡すまで営業を続けることができます。
その分、収益を上げることができるので生活面の心配も少しは減るでしょう。
③造作譲渡料が受け取れる
居抜き物件は、売却をすると買い手から造作譲渡料が受け取れます。
造作譲渡料とは、テナント内に残された設備を買い取るための費用のことです。
造作譲渡する設備は売り手が選べます。
全ての設備をそのまま売却することも可能ですが、売り手が必要なものは譲渡から外すことも可能です。
ただし、「この設備を売る・売らない」で買い手とトラブルになってしまうケースもあるので、契約書にしっかり造作譲渡に関する項目を記入しておきましょう。
◆居抜き物件を売却したい！譲渡の流れフロー
売却先のあてがない場合は、居抜き専門業者に依頼をするのが一般的です。
業者に依頼して売却先を探す場合の譲渡フローをまとめていきますので参考にしてみてください。
①リース設備や契約書を確認する
中には居抜きができない物件もあるため、テナントが居抜き可能であるかを必ず契約書で確認しましょう。
次の2つの項目になります。
・貸主への解約予告期間
・原状回復義務
原状回復が義務化されている場合は居抜き売却をすることができませんが、貸主と交渉することも可能です。
ただし、個人で交渉するより居抜き専門業者に頼った方が交渉が成立しやすいので相談してみましょう。
また、リース設備がある場合は、造作譲渡が可能かどうかも確認してください。
設備の所有権者であるリース会社との交渉によって、造作譲渡が可能になるケースもあります。
②居抜き専門業者に相談・依頼
専門業者を探し、居抜きの売却先を探したい旨相談しましょう。
弊社ティーアップでもご相談を承っております。ぜひご検討ください。
③貸主から承諾を得る
テナントの貸主から造作譲渡承諾を得ましょう。
専門業者を使えばこの辺りも穏便に対応してくれます。
④現地調査・査定で売却金額を決定
専門業者が現地に足を運び、調査・査定を行います。
売却価格などを設定し、造作物のリストなどが作成されます。
⑤購入者募集開始・販売活動
必要なリストなどが用意できたら、いよいよ購入者の募集が開始されます。
依頼先の専門業者によって、インターネットのサイト内でオープン募集されたり、会員制サイトでクローズ募集されたり、方法は様々です。
すぐに買い手を見つけたい場合は、オープンな形で募集をかけられる居抜き専門業者を選ぶと良いでしょう。
⑥売却条件交渉
購入希望者から問い合わせがあった場合、面会をして物件の内覧をしながら売却条件の交渉が行われます。
⑦造作譲渡契約締結
購入希望者との交渉が成立次第、借主と購入希望者の面会が行われ、貸主の承諾を得てから買い手と「造作譲渡契約」を結びます。
⑧店舗物件引き渡し
最後に貸主と買い手が「賃貸借契約」を結びます。
同タイミングで売り手(自分)と貸主の「賃貸借契約」を解約し、物件の引き渡しの完了です。
まとめ
店舗を居抜き物件として売却したい場合、基本的には居抜き専門の仲介業者に依頼をするといいでしょう。
専門業者へ相談する前に、リース設備や契約書の確認をしておくとスムーズです。
契約書に原状回復義務がある場合でも、専門業者の交渉によって居抜き売却が可能になるケースもあるので、とりあえずは相談してみるのもひとつの手でしょう。
弊社ティーアップでも、居抜き売却のご相談を承っております。
弊社は約300店舗の飲食店開業支援の実績がある、店舗経営サポートのプロフェッショナルです。
どんな些細なことでも、ぜひ気軽にお問い合わせください。
店舗を開業する際のテナント募集で「居抜き」という表示を見たことがあるという方も多いのでは？
居抜き物件とは、前のテナントの家具や設備、調度などをそっくりそのまま残した店舗を譲渡することです。
以前のテナントが使用していた調理設備、テーブル、椅子などをはじめ、内装などもそのまま残っている物件になります。
店舗開業の際に大幅にコストを抑えられることから、初期費用を節約したい経営者に人気の物件です。
居抜き物件は購入する側だけではなく、売却側にも大きなメリットがあります。
①工事費用がかからない
店舗の廃業時、賃貸借契約を解除する場合は、原状回復工事が必要になります。
設置した設備などを解体し、開業前の状態に戻さなければいけません。
しかし、居抜き物件はテナントをそのままの状態で売却することができるので、工事費用を抑えることができます。
②売却の直前まで営業できる
原状回復工事をする場合は営業を中止しなければいけませんが、居抜きの場合は売却先が見つかり引き渡すまで営業を続けることができます。
その分、収益を上げることができるので生活面の心配も少しは減るでしょう。
③造作譲渡料が受け取れる
居抜き物件は、売却をすると買い手から造作譲渡料が受け取れます。
造作譲渡料とは、テナント内に残された設備を買い取るための費用のことです。
造作譲渡する設備は売り手が選べます。
全ての設備をそのまま売却することも可能ですが、売り手が必要なものは譲渡から外すことも可能です。
ただし、「この設備を売る・売らない」で買い手とトラブルになってしまうケースもあるので、契約書にしっかり造作譲渡に関する項目を記入しておきましょう。
◆居抜き物件を売却したい！譲渡の流れフロー
売却先のあてがない場合は、居抜き専門業者に依頼をするのが一般的です。
業者に依頼して売却先を探す場合の譲渡フローをまとめていきますので参考にしてみてください。
①リース設備や契約書を確認する
中には居抜きができない物件もあるため、テナントが居抜き可能であるかを必ず契約書で確認しましょう。
次の2つの項目になります。
・貸主への解約予告期間
・原状回復義務
原状回復が義務化されている場合は居抜き売却をすることができませんが、貸主と交渉することも可能です。
ただし、個人で交渉するより居抜き専門業者に頼った方が交渉が成立しやすいので相談してみましょう。
また、リース設備がある場合は、造作譲渡が可能かどうかも確認してください。
設備の所有権者であるリース会社との交渉によって、造作譲渡が可能になるケースもあります。
②居抜き専門業者に相談・依頼
専門業者を探し、居抜きの売却先を探したい旨相談しましょう。
弊社ティーアップでもご相談を承っております。ぜひご検討ください。
③貸主から承諾を得る
テナントの貸主から造作譲渡承諾を得ましょう。
専門業者を使えばこの辺りも穏便に対応してくれます。
④現地調査・査定で売却金額を決定
専門業者が現地に足を運び、調査・査定を行います。
売却価格などを設定し、造作物のリストなどが作成されます。
⑤購入者募集開始・販売活動
必要なリストなどが用意できたら、いよいよ購入者の募集が開始されます。
依頼先の専門業者によって、インターネットのサイト内でオープン募集されたり、会員制サイトでクローズ募集されたり、方法は様々です。
すぐに買い手を見つけたい場合は、オープンな形で募集をかけられる居抜き専門業者を選ぶと良いでしょう。
⑥売却条件交渉
購入希望者から問い合わせがあった場合、面会をして物件の内覧をしながら売却条件の交渉が行われます。
⑦造作譲渡契約締結
購入希望者との交渉が成立次第、借主と購入希望者の面会が行われ、貸主の承諾を得てから買い手と「造作譲渡契約」を結びます。
⑧店舗物件引き渡し
最後に貸主と買い手が「賃貸借契約」を結びます。
同タイミングで売り手(自分)と貸主の「賃貸借契約」を解約し、物件の引き渡しの完了です。
まとめ
店舗を居抜き物件として売却したい場合、基本的には居抜き専門の仲介業者に依頼をするといいでしょう。
専門業者へ相談する前に、リース設備や契約書の確認をしておくとスムーズです。
契約書に原状回復義務がある場合でも、専門業者の交渉によって居抜き売却が可能になるケースもあるので、とりあえずは相談してみるのもひとつの手でしょう。
弊社ティーアップでも、居抜き売却のご相談を承っております。
弊社は約300店舗の飲食店開業支援の実績がある、店舗経営サポートのプロフェッショナルです。
どんな些細なことでも、ぜひ気軽にお問い合わせください。
売却先のあてがない場合は、居抜き専門業者に依頼をするのが一般的です。
業者に依頼して売却先を探す場合の譲渡フローをまとめていきますので参考にしてみてください。
①リース設備や契約書を確認する
中には居抜きができない物件もあるため、テナントが居抜き可能であるかを必ず契約書で確認しましょう。
次の2つの項目になります。
・貸主への解約予告期間
・原状回復義務
原状回復が義務化されている場合は居抜き売却をすることができませんが、貸主と交渉することも可能です。
ただし、個人で交渉するより居抜き専門業者に頼った方が交渉が成立しやすいので相談してみましょう。
また、リース設備がある場合は、造作譲渡が可能かどうかも確認してください。
設備の所有権者であるリース会社との交渉によって、造作譲渡が可能になるケースもあります。
②居抜き専門業者に相談・依頼
専門業者を探し、居抜きの売却先を探したい旨相談しましょう。
弊社ティーアップでもご相談を承っております。ぜひご検討ください。
③貸主から承諾を得る
テナントの貸主から造作譲渡承諾を得ましょう。
専門業者を使えばこの辺りも穏便に対応してくれます。
④現地調査・査定で売却金額を決定
専門業者が現地に足を運び、調査・査定を行います。
売却価格などを設定し、造作物のリストなどが作成されます。
⑤購入者募集開始・販売活動
必要なリストなどが用意できたら、いよいよ購入者の募集が開始されます。
依頼先の専門業者によって、インターネットのサイト内でオープン募集されたり、会員制サイトでクローズ募集されたり、方法は様々です。
すぐに買い手を見つけたい場合は、オープンな形で募集をかけられる居抜き専門業者を選ぶと良いでしょう。
⑥売却条件交渉
購入希望者から問い合わせがあった場合、面会をして物件の内覧をしながら売却条件の交渉が行われます。
⑦造作譲渡契約締結
購入希望者との交渉が成立次第、借主と購入希望者の面会が行われ、貸主の承諾を得てから買い手と「造作譲渡契約」を結びます。
⑧店舗物件引き渡し
最後に貸主と買い手が「賃貸借契約」を結びます。
同タイミングで売り手(自分)と貸主の「賃貸借契約」を解約し、物件の引き渡しの完了です。
店舗を居抜き物件として売却したい場合、基本的には居抜き専門の仲介業者に依頼をするといいでしょう。
専門業者へ相談する前に、リース設備や契約書の確認をしておくとスムーズです。
契約書に原状回復義務がある場合でも、専門業者の交渉によって居抜き売却が可能になるケースもあるので、とりあえずは相談してみるのもひとつの手でしょう。
弊社ティーアップでも、居抜き売却のご相談を承っております。
弊社は約300店舗の飲食店開業支援の実績がある、店舗経営サポートのプロフェッショナルです。
どんな些細なことでも、ぜひ気軽にお問い合わせください。
